U turističkoj kolonizaciji Splita, stara gradska jezgra u posljednjih je deset godina izgubila trećinu stanovnika, a novi, povremeni stanari su turisti i središte grada se njima prilagođava
Piše: Barbara Matejčić
Verzija na engleskom
Pogled s prozora opravdava splitski ushit „’ko to može platit“: ravno, na par desetaka metara je lučica s nešto preostalih malih barki, u pozadini putnički brodovi u gradskoj luci, pod prozorom palme i Riva, na koju se nastavlja duga šetnica do marine i šume bijelih jarbola podno Sustipana, desno je zelenilo Marjana, Šolta u daljini. I puno, puno mora. Pored prozora, ugrađenog u južne zidine Dioklecijanove palače, mala je stolica bez naslona, s otančanim smeđim jastukom. „To je moje mjesto za jutarnju kavu“, kaže gospođa u šezdesetim godinama. Od rođenja živi u stanu s tim pogledom, gdje je njena obitelj nakon Drugog svjetskog rata smještena s još jednom obitelji.
Pogled ima cijenu: 800.000 eura. Za toliko se prodaje 131 četvorni metar u kojem žive te dvije obitelji. Prostor je u međuvremenu podijeljen u dva stana sa zajednički ulazom, ali su odlučili prodavati zajedno kako bi nekretnina kupcima bila atraktivnija. Gospođa kaže da će joj biti teško odseliti, ali ima troje odrasle djece i prodaja stana je jedini način da im omogući da žive samostalno u nekom jeftinijem dijelu grada.
Onaj tko će to moći platiti, bit će vjerojatno stranac. Agencija za prodaju nekretnina, preko koje sam došla razgledati stan, orijentirana je isključivo na inozemna tržišta. U toj istoj zgradi već su prodana tri stana strancima koji su ih preuredili u apartmane i iznajmljuju ih od 150 do 300 eura po danu. U dobroj turističkoj godini samo jedan takav apartman, po srednjoj cijeni od 200 eura po danu, može donijeti oko 25 tisuća eura. A zadnje dvije, tri godine redovito su dobre u Splitu.
Stara gradska jezgra zbog loših je uvjeta stanovanja desetljećima bila najnepoželjnije mjesto za život u Splitu. Kada ju je UNESCO 1979. godine uvrstio na listu zaštićene svjetske baštine, zbog spomeničke vrijednost i očuvanost, ali i višestoljetnog kontinuiteta života u njoj, južni dio Dioklecijanove palače, takozvani Get, bio je mračno mjesto s odbačenim narkomanskim špricama na arheološkim iskopinama, kroz koje se i danju izbjegavalo proći. Od kraja 19. stoljeća gotovo svatko tko je mogao iseljavao se iz centra grada, a u zbijene, neudobne, često i nehigijenske kuće građene u različitim periodima unutar Palače useljavali su oni koji nisu imali gdje drugdje. Danas su tu najskuplji stanovi u Splitu. U travnju ove godine Financial Times proglasio je Palaču najpoželjnijim mjestom za život u konkurenciji 182 urbana lokaliteta s UNESCO-ove liste zaštićene baštine. No u Palači se ne kupuju stanovi da bi se živjelo, nego da bi se zaradilo.
Željko Kerum još je prije šest godina, kada je bio jedan od glavnih gradskih poduzetnika, na pitanje o budućnosti Dioklecijanove palače izjavio: „Bavio sam se mišlju da građanima koji žive u Palači ponudim 400 zamjenskih stanova (…), a da se drevni prostori prenamijene za turističku djelatnost. Mislim da gradska vlast griješi što ne koristi pravo prvokupa za nekretnine, jer bi se moglo živjeti samo od rente i isplatiti ulaganje u kratkom roku.“
Njegova vizija urbicida sada se neplanski ostvaruje. Umjesto klasične gentrifikacije, događa se turistička kolonizacija splitske gradske jezgre, a posljedice su slične. Rast cijena nekretnina previše je primamljiv da bi stari stanovnici mogli odoljeti prodaji, a novi, lokalni ne mogu si ih priuštiti. Stara gradska jezgra u posljednjih je deset godina izgubila trećinu stanovnika, prema podacima iz zadnjih dvaju popisa stanovništva. Godine 2001. bilo je 2882 stanovnika, a deset godina kasnije 2036. Novi, povremeni stanari su turisti i središte grada se njima prilagođava.
„Mi smo ovdje kao komandosi. Moramo se boriti da ostanemo živjeti u centru“, kaže Mislav Čalo. Našli smo se pred nekadašnjom kavanom „Automat“ na glavnom gradskom trgu Pjaci. „Automat“ je zamijenio dućan sa skupom odjećom, a sada stoji prazan, izlog je prekriven bijelim papirom. Pored je drečavo, narančasto-crveno ofarbana zgrada „Palace Suites“ koja se reklamira neonskim natpisom na fasadi, inače zabranjenima u staroj jezgri. Na internetskim stanicama svojim gostima s prozora luksuznih apartmana obećavaju pogled na Željezna vrata, gotičke, renesansne i romaničke arhitektonske spomenike i – „brojne živahne kafiće“. To je točno. Ljeti je Pjaca preplavljena terasama kafića i restorana, kao i svaki od brojnih splitskih trgova. Često i preko 50 posto koliko prema zakonu maksimalno može biti zakupljena javna površina. Čalo kaže da komunalne službe ne vode o tome previše računa, kao ni o smeću koje se ljeti gomila ili o redovitom čišćenju ulica. Živi u neposrednoj blizini Pjace i ljeti kombinira jedan od dva ulaza u malu uličicu u kojoj mu je stan. S jedne je strane zakrčena kafićem, a s druge smradom mokraće, smećem i nerijetko bljuvotinom onih koji se prepiju, možda i na nekim od brzih alkoholnih tura po kafićima koje se organiziraju za mlade turiste. Prolazimo pored palače Ciprijana de Ciprijanisa iz 14. stoljeća, u čijem je prizemlju desetljećima bila knjižara, a sada se otvorio fast-food koji izgleda i miriše kao McDonalds petog svijeta. Prehrambene dućane, urare, postolare, mesare, odvjetnike, zamijenili su bezbrojni restorani, kafići, suvenirnice, komercijalne galerije i fast-foodovi. Ne postoji plan koje će se djelatnosti otvarati u jezgri, nema ograničenja broja restorana, kafića ni apartmana, kao što nema ni poticaja za neke druge namjene koje bi bile važne za malobrojne preostale stanovnike i za zadržavanje funkcije centra Splita. Postoji institucija zaštićene namjene prostora, ali čak i kad pitate nadležne u Gradu, neće se sjetiti više od dva takva prostora: knjižare Morpurgo na Pjaci i stare ljekarne u Marmontovoj ulici. U ovoj se godini do sada zaradilo 14,5 milijuna kuna od zakupa javnih površina u cijelom gradu, od čega otprilike 50 posto otpada na javne površine u užem centru grada, kažu nam u Upravnom odjelu za komunalno gospodarstvo i redarstvo. Ali ne postoji nikakva obaveza da se dio tih novaca koje proizvodi stara gradska jezgra ulaže nazad u nju.
Dobar dio turistički orijentiranih prostora zatvoren je od studenog do travnja. Sedam je sati navečer i grad je gotovo prazan. Dolazimo na tihi Peristil. Bliješti bjelinom svježe restauriranog kamena, u što je uloženo 30 milijuna kuna.
„U povijesnoj jezgri jedino se obnavljaju najvažniji spomenici. Te su obnove spore i preskupe, a o stanovanju nitko ne vodi računa. U infrastrukturu se desetljećima nije ulagalo pa kada ljeti tisuće ljudi nahrupe u grad, kanalizacija i vodovod budu pred kolapsom. Stanari su dužni sami obnoviti zgrade u kojima žive. Ne postoji nikakva subvencija za te skupe radove, kao u neki drugim gradovima u Hrvatskoj. Ljudi si to ne mogu priuštiti pa im je jednostavnije prodati i iseliti“, kaže Čalo. Svi poslovni prostori u staroj gradskoj jezgri dužni su plaćati spomeničku rentu. Od tog se 2010. skupilo 10,8 milijuna kuna, 40% ide državi, a 60% ostaje Gradu. Prošle je godine Gradu od spomeničke rente ostalo 6,3 milijuna kuna, kaže nam Goran Nikšić, voditelj Odsjeka za staru gradsku jezgru. Čalo pak kaže da nije transparentno na što se troši novac od spomeničke rente, ali da se sigurno ne ulaže u infrastrukturu i u zgrade za stanovanje. Udruga stanara gradske jezgre „Genuis loci“, u kojoj je i Čalo, izradila je program investiranja dijela spomeničke rente u stambene objekte koji su u lošem stanju, s tim da bi stanari slabije imovinske moći imali prednost. Program su poslali Ministarstvu kulture i čekaju odgovor.
„Grad ništa ne radi da zadrži stanare u centru, a Dioklecijanova palača nikada ne bi bila to što je da nije bilo kontinuiteta života u njoj. Bez toga bi vjerojatno bila kao Salona – ruševina“, kaže Čalo.
Izbjegla je sudbinu mnogih antičkih spomenika, ali bi mogla postati jedan veliki apartman sa svim onim turističkim sadržajima koji su buknuli zadnjih godina – Dioklecijanovom gardom, gladijatorima, srednjovjekovnim gusarima koji otimaju rimsku caricu, disko Rivom koja zna tresti Palaču kao omanji potres – i sve to obavijeno mirisom ulja koje se prži. Antički diznilend.
Interes stranaca za nekretnine u središtu Splita pojavio se krajem devedesetih. U početku su to bili oni koji su radili u Hrvatskoj, u mirovnim snagama i drugim međunarodnim organizacijama, i prepoznali su vrijednost zapuštenih stanova u centru. Kupovali su ih za 1000 eura po četvornom metru, preuređivali ih i iznajmljivali.
„Procjenjujem da je između 250 i 350 nekretnina prodano do sada u centru grada. Vrhunac je bio krajem 2007. godine kada su se u prosjeku stanovi prodavali za 3000 eura po kvadratu iako su cijene znale ići i do 7000 eura za južnu stranu Palače. Prije financijske krize su stranci kupovali stanove kao investiciju, a danas takvom kupnjom ‘bankiraju’ novac, smatraju da im tako neće propasti ili umanjiti vrijednost. U zadnje vrijeme stanove kupuju i Hrvati koji dugo žive vani, a i oni i stranci ih kupuju da bi iznajmljivali i eventualno proveli koji ljetni tjedan ovdje. Nitko ne kupuje da bi živio u centru“, kaže trgovac nekretninama Ivo Perković.
Paralelno s rastom interesa za nekretnine u centru, rastao je i interes turista za Split. I ranije su dolazili, ali najčešće tek na proputovanju. No zadnjih nekoliko godina Split je od tranzitnog mjesta postao odredište. Poklopilo se nekoliko stvari: veća mobilnost putnika i mogućnost jeftinijeg putovanja, pogotovo za mlade koji su nagrnuli u Split, dobre prometne veze, pojačan interes za Mediteran i za gradski turizam, nestabilnost u drugim mediteranskim zemljama, a i turisti su već potrošili brojne druge destinacije pa je došao red i na otkrivanje Splita.
„Gdje drugdje možete naći rimsku palaču staru gotovo dvije tisuće godina s tako aktivnim svakodnevnim životom? Jednostavno prekrasno!“ „Toliko bolje od onog što vidite na drugim antičkim mjestima kao što su Rim ili Antena. U Splitu palača nije samo povijesno važna, već je i mjesto gdje ljudi žive, rade, kupuju i jedu“, pišu oduševljeni posjetitelji na internetskim sajtovima poput TripAdvisora. Samo što ih sve manje živi i radi tu, kupuju u šoping centrima, a jedu uglavnom doma, jer nemaju novaca.
Kako god, turizam se gradu dogodio, malo se tome planski pridonijelo. Split ne upravlja razvojem turizma, već turizam upravlja razvojem Splita.
Do sredine studenoga ove godine 309.860 turista posjetilo je Split, a deset godina ranije, u cijeloj 2002., bilo ih je 106.807. Čak 87 % je stranih gostiju, a u prosjeku ostaju po tri dana. Godine 2007. smještajni kapacitet gostiju je bio 5750 ležajeva u raznim smještajima. Tada su postojala samo dva hostela u cijelom Splitu. Ove godine je registrirano 24 hostela u Splitu, prema podacima Turističkog informativnog centra u Splitu, a ukupni kapacitet smještaja se popeo na 11. 488 kreveta. Dvostruko više nego prije samo pet godina. Većina hotela, hostela i privatnih iznajmljivača je u užoj jezgri grada.
Split je postao i obavezna postaja kruzera. U jednom danu ih se u splitskoj luci zna usidriti i po pet s ukupno oko 12.000 ljudi, što stvara silne gužve po uskim gradski ulicama. Do kraja ove godine Split će posjetiti 273 kruzera, a za sljedeću je godinu već prijavljeno njih 232, prema podacima Lučke uprave Split. Za sada se ne govori o uvođenju ikakvih ekoloških poreza za kruzere. Planirana je i gradnja novih vezova za velike brodove, mada ne postoji konsenzus o tome je li ta nova vrsta masovnog turizma potrebna Splitu u toj količini i uopće isplativa. Kao što ne postoje ni ikakve studije o broju turista ni smještajnih kapaciteta koje Split može podnijeti, pogotovo njegova povijesna jezgra na koju je turizam najvećim dijelom usmjeren.
U samom srcu južnog dijela palače zadnja je preostala stara konoba „Dioklecijan“, poznatija kao „Tri volta“. Vlasnik Ante Prkić otvorio ju je prije 41 godinu, kad su postojala tek dva kafića u Palači. Dok razgovaramo, za drvenim šankom starim 25 godina su radnici Konstruktora koji su tog dana štrajkali zbog neisplaćenih plaća. Splitsko-dalmatinska županije ima najveću stopu nezaposlenosti u Hrvatskoj – 13,4 %.
„Da nema turizma, mogli bismo se svi skupa bacit u more“, kaže Ante Prkić. Ove godine prvi put od otvaranja razmišlja da zimi zatvori konobu. „Ne isplati mi se biti otvoren cijele godine, jer nema domaćih koji su uvijek bili moji gosti. Prije sam prodavao po tri, četiri pršuta dnevno, a sada jedan traje deset dana. Ne zatvaram još samo zbog toga što će onda konobarice koje kod mene rade po dvadesetak godina izgubiti posao. Tko će ih više zaposliti?“, kaže Prkić.
U razgovor se ubacuje dvoje mladih ljudi. Jedan iznajmljuje apartmane i sobe stanara koji se ljeti privremeno isele iz svojih stanova da bi štogod zaradili, a ne znaju jezike niti se snalaze s internetom da bi sami iznajmljivali. Od toga živi. Drugi je Marin Krpetić, stanar obližnje male Alješijeve ulice, jedne od rijetkih u kojoj se prošle zime obnavljala infrastruktura na teret Grada. Prkić je otvoreno optuživao Grad da to radi samo zbog toga što je talijanski investitor tu pokupovao stanove. U zgradi u kojoj Marin živi ostala je samo njegova obitelj, svi su drugi stanovi postali apartmani. „Ljudi su prodavali zbog neimaštine“, kaže. I njima su još prije deset godina počeli lovci na nekretnine kucati na vrata. Znali su koji su stanovi u čistom vlasništvu. Prvo su dolazili pojedinci, a onda off shore kompanije. Kaže da ne želi otići iz Palače, jer mu je tu „djetinjstvo i ponos“. Ulica je ušminkana visećim i podnim loncima za cvijeće. Marin to zove „emmezeta uređenjem“ i kaže da je to sve što su dobili od stranih investitora, a još ih pritom nitko nije ni pitao što oni o tome misle. „Kada bi ljudi imali posao i redovite plaće, ne bi rasprodavali jedino što imaju. Ovako su prisiljeni skinut gaće. Turizam je nužno zlo“, kaže.
„Dalmacija će se pretvoriti u zemlju kuhara, konobara i kurvi“, citira Lukyja Meri Berticioli dok večer poslije šećemo Palačom u kojoj je odrasla. Njena obitelj imala je još početkom 20. stoljeća slavni prehrambeni dućan „Bonačić“ u zgradi u kojoj i danas žive. Dućan je odavno zatvoren i tamo je Diesel. Meri je pravnica, ima 30 godina i živi s roditeljima. Svjesna je da će, kada se osamostali, njeno mjesto stanovanja biti najvjerojatnije izvan Palače. „Dosta ljudi s kojima sam odrastala na ovim kamenim ulicama je otišlo živjeti u prigradska naselja, jer si nisu mogli priuštiti ostati u istom kvartu kada su napustili roditelje. A i normalan život ovdje nekako nestaje. Ljeti je nesnosna gužva, a zimi grad spava. Ako ljudi više ne budu živjeli u Palači, neće ni turisti dolaziti u grad-muzej“, kaže. Zezamo se da će tada gradska vlast smisliti neki model da ljudi fingiraju život u Palači samo zbog turista. „Ujutro kad se probudimo ćemo svi provući karticu kao da smo došli na posao i onda ćemo objesiti robu na tiramole, pustit dalmatinsku muziku s radija i stajat na prozorima, samo da bude autentično“, smije se Meri.
Dan kasnije, u subotu, prolazim predjelom Palače koje se nazivao Kenjara. Sada je tu Etnografski muzej, uređeni župni dvor Sv. Duje, kuće s plavim tablicama apartmana i soba. Na stupovima uz južni zid Dioklecijanove palače je grafit „I hate this town“. Netko je preko „hate“ grafitnom olovkom ispisao „love“. Jedna od kuća, uz sami istočni zid Dioklecijanove palače, izgleda kao da će se svaki čas srušiti, kao da se ništa oko nje nije promijenilo. Žena proviruje ispod malih plastičnih žaluzina i pitam je ima li šanse da Grad popravi tu derutnu kućicu i zidine koje se urušavaju. Gleda me kao da sam postavila najgluplje od svih glupih pitanja i prije nego što nestane, promrmlja: „Kakav Grad?“
Spuštam se na Rivu preko pazara, koji kao da se svake godine sve više smanjuje. Prodavačice kažu da donose povrće dva puta tjedno umjesto svaki dan, kao prije, jer ljudi ili nemaju novaca za kupovat ili idu u velike dućane kojih nema u centru grada. Na Rivi gledam natpis „For sale“ koji visi s prozora na Dioklecijanovim zidinama i pokušavam procijeniti je li to onaj isti prozor s pogledom od 800 tisuća eura.